Quem ganha com acasa que você nãoconsegue comprar

Na Faria Lima, a avenida dos bancos em São Paulo, tem apartamento que, pela lei da cidade, era pra família que ganha pouco. Um investidor diz que comprou um deles por R$ 270 mil. E ensinou o caminho em vídeo, como dica de investimento.

Do outro lado da cidade, você procura um quarto e sala pra alugar. Um apartamento de 40 metros quadrados em São Paulo pede, em média, R$ 2.631 por mês. Com o salário mínimo de R$ 1.621, isso é quase 49 dias de trabalho pra pagar um mês de casa.

A conta não fecha. E não fecha porque alguém está ganhando com isso. Não é um fundo bilionário de Nova York, como contam por aí. É gente daqui, com nome, cargo e empresa registrada.

Neste texto você vai saber quem lucra, quem vende e quem deixa. E qual papel parado numa gaveta de Brasília daria um aluguel que cabe no seu bolso.

Nos 12 meses até setembro de 2026, o preço pedido pra alugar subiu 9,13% no Brasil. A inflação oficial, o IPCA, subiu 4,58%. O aluguel correu o dobro da inflação.

Quem mede é o índice FipeZap, que olha o preço dos anúncios. É o preço de quem vai alugar agora; quem já está dentro sente no reajuste. Em Fortaleza, a alta foi de 16,59% num ano, a maior do país. Quem precisou se mudar lá sentiu no bolso.

Recife já pede quase o mesmo que São Paulo pelo metro quadrado: R$ 64,39 contra R$ 65,78. Com salário do Nordeste, onde estão os nove estados de menor renda por pessoa do país.

E nunca teve tanta gente pagando aluguel no Brasil. São 18,9 milhões de casas alugadas, quase uma em cada quatro, segundo o IBGE. Desde 2016, as casas alugadas cresceram 54%, mais da metade. E a casa própria já quitada nunca foi uma fatia tão pequena.

Pega o salário médio do país, R$ 3.722. Aquele quarto e sala de São Paulo leva sete de cada dez reais. Aluguel virou a parcela que nunca termina: você paga a vida inteira, e no fim não sobra nem a chave.

Em setembro de 2025, o governo comemorou o menor déficit de moradia da história. O déficit é a conta de quantas casas faltam no país, feita pela Fundação João Pinheiro com o Ministério das Cidades. Caiu de 6,2 milhões pra menos de 6 milhões.

O aluguel está dentro dessa conta. Família que ganha até três salários mínimos e gasta mais de 30% da renda com aluguel entra como sem casa. São 3,66 milhões de famílias assim. Têm teto, e mesmo assim contam como sem casa, porque o aluguel come o resto.

Em 2022, o aluguel era metade do problema. No ano seguinte, já era seis em cada dez.

O número de quem não tem onde morar caiu. O de quem mora e não aguenta pagar subiu. É encher balde de fundo furado. E se falta casa, alguém precisa explicar o que tem atrás das janelas fechadas.

O último Censo do IBGE, de 2022, contou 11,4 milhões de casas e apartamentos vazios no Brasil. Vazio, pro Censo, é onde ninguém mora. Entra apartamento à venda, casa caindo, imóvel brigado em inventário, casa em cidade onde ninguém procura. Nem os 11 milhões viram casa amanhã. Mas o tamanho do número conta uma história.

Entre os dois últimos Censos, de 2010 a 2022, a população cresceu 6,5%. As casas vazias cresceram 87%.

E gente morando na rua, o cadastro do governo contou 388.855 pessoas em maio de 2026. Põe lado a lado: 29 casas vazias pra cada uma.

Só na cidade de São Paulo eram 589.020 domicílios vazios no Censo. E hoje são quase 100 mil pessoas na rua: 98.295 no cadastro em janeiro de 2026. Seis portas fechadas pra cada pessoa dormindo na calçada, na mesma cidade.

Não dá pra saber quanto disso vira casa. Mas casa vazia crescendo 13 vezes mais rápido que a gente não é falta de tijolo. É casa que tem dono. Então quem está ganhando com isso? E quem compra o que se constrói de novo?

Tem vídeo dizendo que fundo bilionário está comprando todas as casas. No Brasil, o número diz outra coisa.

Em 2025, de cada R$ 100 que o dinheiro grande (fundos imobiliários, fundos de pensão, gestoras de fortuna) pôs em imóvel, R$ 3 foram pra apartamento de aluguel. O resto foi pra galpão, shopping e escritório. Quem contou foi a CBRE, uma consultoria de imóveis. E quando esse dinheiro entra em apartamento, é prédio de alto padrão, com contrato curto. Não é o seu quarto e sala.

Isso não livra fundo nenhum. Livra você de brigar com o inimigo errado. Aqui, quem ganha com a casa que você não consegue ter tem nome mais perto. E o primeiro está naquela avenida do começo.

Em São Paulo existe uma coisa chamada Habitação de Interesse Social, a HIS. A construtora ganha licença pra subir mais andares pagando menos à prefeitura. Em troca, vende uma parte dos apartamentos mais barato.

O mais barato é pra família que ganha até três salários mínimos, e não pode passar de R$ 276 mil. Se for alugado, a regra também manda: aluguel de no máximo 30% da renda da família, e nada de diária pra turista.

Agora volta pro investidor do começo. O nome dele é Gustavo Nery, sócio-administrador da Midrah Investimentos, uma imobiliária com mais de 500 mil seguidores no TikTok. Ele contou ter pago R$ 270 mil num apartamento desses na Faria Lima. Sem o desconto, segundo ele, valeria R$ 410 mil. E disse lucrar R$ 64 mil por mês com esse tipo de imóvel. Por mês.

Num dos vídeos, ele resume a lógica.

Os 30% são a conta dele pra diferença de preço no mesmo prédio. E o nome no contrato é a regra que diz pra quem aquele apartamento era. Era pra você. Em outro vídeo, ele conta de um cliente que botou o imóvel no nome do filho pra caber no limite de renda.

Os vereadores de São Paulo abriram uma CPI, uma comissão de investigação, sobre essas vendas. Em 4 de novembro de 2025, ele foi chamado. Depois que os vídeos passaram no telão, ele parou de responder. A CPI pediu a quebra do sigilo bancário e fiscal dele. O conselho dos corretores de São Paulo, o CRECI-SP, também investiga.

E ele não é caso isolado. A prefeitura abriu 926 processos sobre vendas desse tipo, que alcançam 171 mil apartamentos.

O desconto da construtora não saiu do bolso dela. Quem constrói além do limite paga uma taxa, a outorga onerosa, pra um fundo da cidade, o Fundurb. Por lei, esse fundo põe pelo menos quatro de cada dez reais em moradia popular.

De 2014 a 2025, a cidade deixou de cobrar R$ 5,1 bilhões dessa taxa por causa das moradias populares. É quase metade dos R$ 9,7 bilhões que arrecadou com ela no período. Com esse dinheiro, dava pra comprar mais de 18 mil apartamentos populares, pelo teto. Comprar, de verdade, pra família de verdade.

E quando a prefeitura de Ricardo Nunes foi atrás das vendas erradas? Multou 732 apartamentos em R$ 13 milhões. São R$ 5,1 bilhões de desconto contra R$ 13 milhões de multa: 25 centavos pra cada R$ 100.

A maior parte desse desconto era legal: é a regra do programa. O que a conta mostra é outra coisa: o tamanho da cobrança em cima de quem vendeu errado.

Do outro lado do balcão estão as construtoras. O presidente do sindicato delas em São Paulo, o Sinduscon-SP, é Yorki Estefan, sócio da Conx, que vendeu 7.693 apartamentos desse tipo. Ele foi convocado três vezes antes de aparecer na CPI, em abril de 2026. Quando apareceu, o relator mostrou um documento de um apartamento vendido fora do valor da lei, e Estefan disse que a empresa ia apurar.

Em 19 de maio de 2026, a CPI da Câmara Municipal fechou o relatório, por quatro votos a dois. Os quatro votos a favor vieram da base do prefeito Ricardo Nunes: Murillo Lima (PP), Isac Felix (PL), Marcelo Messias (MDB) e Kenji Palumbo (Podemos). Com o voto deles, a CPI fechou depois de uns 50 dias de trabalho. A oposição foi à Justiça pra continuar, e a Justiça mandou a Câmara explicar o encerramento.

O relatório aprovado por eles propõe uma regra simples: um apartamento popular por CPF. É proposta no papel; lei, ainda não. A moradia que a cidade pagou pra ser de pobre virou, segundo o próprio investidor, lucro.

E tem apartamento popular que nem virou casa de ninguém. Virou diária.

Em 28 de maio de 2025, a prefeitura de São Paulo proibiu, pelo Decreto 64.244, o aluguel por temporada em prédio popular. Em agosto de 2026, o Airbnb começou a tirar 1.625 anúncios de moradia popular. Desses, 773 ainda estavam ativos.

É vitória, pequena e atrasada: veio depois de o Ministério Público de São Paulo ir à Justiça contra vendas irregulares desses apartamentos, em janeiro de 2025. E vale só pro prédio popular de São Paulo. Lei nacional pra aluguel de temporada por aplicativo, o Congresso ainda não aprovou: os projetos seguem em tramitação.

Aí você pensa: então eu financio e saio do aluguel.

Tem dois juros pra casa no Brasil. Um é o do crédito com subsídio, do programa do governo. O outro é o de mercado, pra quem não cabe no programa. Somando os dois, a média estava em 11,28% ao ano em agosto de 2026, segundo o Banco Central. Só o de mercado, 14,24%.

Pega R$ 240 mil emprestados a preço de mercado, em 30 anos, na tabela em que a parcela vai caindo (a SAC). Você devolve perto de R$ 723 mil, sem contar seguro e correção. A primeira parcela fica em R$ 3.344. Mais que o aluguel daquele quarto e sala.

O banco é o sócio que não aparece na foto da chave. Mas fica com dois de cada três reais que você vai pagar.

E esse juro anda junto com a Selic, a taxa básica do Banco Central. Quando ela subiu, o juro da casa a preço de mercado foi de 11,5% em janeiro de 2024 pra quase 15% em setembro de 2025.

E tem quem constrói pro programa do governo. A Cury, que tem dois terços do negócio no Minha Casa Minha Vida, fechou 2025 com perto de R$ 1 bilhão de lucro, metade a mais que no ano anterior. Isso prova que casa popular dá dinheiro, e muito, pra quem constrói.

E o programa se apoia no FGTS, o fundo que o patrão deposita todo mês no seu nome. Pra 2026, o FGTS separou R$ 144,5 bilhões pra habitação, R$ 13 bilhões deles de subsídio, só pras famílias que ganham até R$ 5 mil.

Programa de casa popular tem que existir, e o dinheiro é seu. O que não pode é a construtora lucrar metade a mais enquanto cresce a fila de quem o aluguel esmaga.

Contra o imóvel parado, o Brasil já tem lei. Desde 2001. Chama Estatuto da Cidade, a Lei 10.257.

A prefeitura manda carta pro dono do terreno vazio ou do prédio parado: ele tem um ano pra apresentar projeto. Não fez, entra o IPTU progressivo: o imposto pode dobrar todo ano, até 15% do valor do imóvel. É o rotativo do cartão, só que contra quem deixa imóvel parado. Cinco anos assim, e a prefeitura pode tomar o imóvel. E paga o dono em título da dívida pública, não em dinheiro.

São Paulo usa isso desde 2014. Em 2025, 454 imóveis pagavam o imposto mais caro. Pagavam é modo de dizer: em média, só um quarto do que a prefeitura cobra entra no caixa.

E 142, na conta de 2024, já passaram dos cinco anos. Podiam ser tomados pra virar moradia. Sobre eles, a prefeitura de Ricardo Nunes escreveu que ainda precisa planejar o destino desses imóveis.

A equipe que caça imóvel parado na maior cidade do país tem 19 pessoas. Dezenove. E o próprio relatório da prefeitura, olhando pro resto do país, fala em poucas experiências de aplicação nos municípios brasileiros.

A objeção mais forte é esta: o imóvel é do dono, e ele faz o que quiser com o que é dele.

A Constituição de 1988 discorda. No artigo 182, a propriedade na cidade tem que cumprir função social. E é ela que autoriza o IPTU progressivo.

E aqueles 142 imóveis não estão esperando comprador. Estão parados há mais de cinco anos, a maioria no centro da cidade, na República, na Sé e na Liberdade. Quase metade fica justo em área que o plano da cidade reservou pra moradia popular, as Zeis. E continua parada.

Tem a outra objeção, a do mercado: é só construir mais, que o preço cai. Só que o apartamento popular da Faria Lima é prédio novo. Foi construído com desconto da cidade, e foi parar, segundo o próprio comprador, numa carteira de investimento.

Regra de quem mora, sem fiscal, é fabricar investimento. Casa só vira casa quando a regra diz que é pra morar, e alguém fiscaliza.

E quem não tem casa já ganhou briga grande. Na pandemia, em junho de 2021, o Supremo suspendeu os despejos de quem morava em ocupação, num pedido do PSOL com a Campanha Despejo Zero, dos movimentos de moradia. A proteção durou até outubro de 2022. Acabou. Mas segurou milhares de famílias no pior momento.

No mesmo ano, o Congresso aprovou uma lei temporária: até o fim de 2021, ninguém podia ser despejado por atrasar aluguel de casa de até R$ 600. Bolsonaro vetou a lei inteira. O veto caiu em 27 de setembro de 2021: 435 a 6 na Câmara, e no Senado ninguém votou pra manter, 57 a 0. A lei valeu até 31 de dezembro daquele ano.

Em Viena, na Áustria, a prefeitura é dona de uns 220 mil apartamentos e aluga pra quem mora. Um em cada quatro moradores da cidade vive num deles.

No Brasil, o projeto que cria aluguel social dentro do Minha Casa Minha Vida já existe. É o PL 5.663, de 2016, do deputado Carlos Zarattini. O poder público constrói, reforma ou compra o imóvel, e aluga pra família que ganha até R$ 5 mil. O aluguel cabe no que ela ganha.

Não tira ninguém da Faria Lima. Mas é a casa que cabe no seu bolso. Em 10 de junho de 2026, o projeto passou na Comissão de Finanças e Tributação da Câmara dos Deputados. E aí parou.

Lembra do papel parado numa gaveta de Brasília? É esse. Desde 19 de junho de 2026, o aluguel social está na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados, esperando alguém ser nomeado relator.

Quem nomeia é o presidente da comissão, o deputado Leur Lomanto Júnior (União-BA). É um despacho. Uma assinatura tira da gaveta. E não acaba ali: depois da CCJ, se ninguém levar ao plenário da Câmara, o projeto ainda passa pelo Senado. É caminho longo. Por isso a primeira assinatura não pode esperar.

A segunda cobrança é em São Paulo, e tem data. O orçamento de 2027 da cidade está na Câmara Municipal, com audiência pública aberta até 28 de novembro. A pergunta pra levar ao microfone é uma: quanto vai pra equipe que cobra o imóvel parado, que hoje tem 19 pessoas, e quando os 142 imóveis viram moradia.

Na sua cidade, o caminho é o mesmo. A lei federal deixa: falta a Câmara de Vereadores aprovar a regra e o prefeito mandar a carta.

O apartamento popular da Faria Lima continua lá, com a regra de quem ganha pouco escrita no papel. A pergunta do começo era quem ganha com a casa que você não consegue ter. Quem lucra, segundo ele mesmo, tem nome. Quem vende tem sindicato. Quem deixa tem prefeito, vereador e deputado.

O seu aluguel vence todo mês. O projeto do aluguel social está vencido desde 2016.

O que dá pra exigir

• Um relator pro aluguel social (PL 5.663/2016) na CCJ da Câmara. Quem decide: o presidente da comissão, deputado Leur Lomanto Júnior (União-BA); o gabinete dele e o do deputado da sua região recebem a cobrança. Quando: sem data marcada; o projeto espera relator desde 19 de junho de 2026. Acompanhe na tramitação da Câmara (abre em outra aba).
• Dinheiro e prazo pra cobrar o imóvel parado em São Paulo. O que perguntar: quanto o orçamento de 2027 (PL 752/2026) põe na equipe do IPTU progressivo, que tem 19 pessoas, e quando os 142 imóveis que já passaram dos cinco anos viram moradia. Quem decide: a Câmara Municipal de São Paulo, que vota o orçamento mandado pelo prefeito Ricardo Nunes. Quando: audiências públicas até 28 de novembro de 2026; votação em plenário no fim do ano. Acompanhe na Câmara Municipal (abre em outra aba).
• O IPTU progressivo na sua cidade. O Estatuto da Cidade já permite; falta lei municipal. Quem decide: a Câmara de Vereadores e o prefeito. Quando: sem data marcada. O texto da lei: Estatuto da Cidade, no Planalto (abre em outra aba).